내년(2021년) 부터 주택 매매시 변경되는 대한민국 취득세 제도

2020-07-10 23:18:56
인사이트
By 초이

□ 행정안전부(장관 진영)는 「지방세법 일부개정법률안」이 국회 본회의를 통과(12.27.)하여 내년 1월 1일부터 6억원 초과 ~ 9억원 이하 주택 유상거래의 취득세율이 2%에서 1~3%로 세분화되고, 1세대 4주택 이상의 주택에 대해서는 4%의 취득세율이 적용되는 등 취득세 제도가 개편된다고 밝혔다.

□ 현행 주택 취득세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 ~ 9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%의 계단형 구조여서, 6억원과 9억원에서 취득가액이 조금만 상승해도 상위구간의 세율이 적용되어 취득세액이 크게 증가하는 문턱효과가 있었다.

○ 이에 따라 거래가격을 실제보다 낮게 신고하거나, 아파트 분양시 계약금액을 기준액 이하로 낮추기 위해 필요한 옵션을 선택하지 못하는 등 주택거래에 왜곡이 있어왔다.

○ 이를 해소하기 위해 6억원과 9억원에서 세율이 한번에 1%p씩 올라가던 것을 취득가격에 따라 점증적으로 올라가는 사선형 구조로 개선하였다.

※ 6~9억원 구간 세율계산법 : 세율 Y(%) = 취득가액 X(억원) × ⅔ - 3억원

○ 이에 따라 6억원 초과 ~ 7.5억원 이하의 주택은 세율이 2%에서 1~2%로 낮아지고, 7.5억원 초과 ~ 9억원 이하의 주택은 세율이 2%에서 2~3%로 높아진다. 세율이 인하되는 주택의 수가 인상되는 주택의 수보다 많기* 때문에 국민의 전체적인 세부담은 연간 90여 억원 감소할 것으로 예상된다.

* 6～7.5억원 주택 거래 2.7만건, 7.5～9억원 주택 거래 1.8만건(’18년 기준)

○ 특히, 납세자들의 신뢰를 보호하기 위해 이번 「지방세법」개정으로 세부담이 증가하는 7.5~9억원 구간의 주택을 2019년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고, 2020년 3월 31일까지(공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지) 잔금을 지급하여 취득하는 경우에는 종전의 2% 세율을 적용받도록 경과조치를 두었다.

□ 또한, 1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 1~3%의 주택 유상거래 특례세율 적용을 배제하여, 4%의 일반 취득세율을 적용하게 된다.

○ 서민 주거안정 및 주택거래 정상화를 위해 2014년 1월 1일부터 주택 유상취득시에는 부동산(토지·건축물)에 대한 일반 취득세율인 4%보다 낮은 1~3%의 세율을 적용하고 있다.

○ 그러나 4주택 이상을 보유하는 다주택자의 경우까지 낮은 세율을 적용하면 주택 소유 격차를 확대하여 서민 주택난을 가중할 우려가 있고, 조세형평성을 저해한다는 지적이 계속되어 특례세율 적용대상에서 제외하기로 한 것이다.

○ 이 때, 1세대는 주민등록상 세대를 기준으로 하며, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함된 것으로 간주한다.

○ 지분으로 주택을 소유하는 경우도 1개의 주택으로 산정되지만, 부부 등 세대 내에서 공동소유하는 경우는 세대원이 각각 소유하는 것이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다.

○ 「지방세법 시행령」개정안이 입법예고 되기 전인 2019년 12월 3일까지 계약한 주택에 대해서는 납세자들의 신뢰를 보호하기 위해 2020년 3월 31일까지(공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지) 취득(잔금지급)하는 경우는 적용을 배제하도록 경과조치를 두었다.

□ 이 외에도 취득가액을 낮게 신고하였다가 지방자치단체나 국세청 등의 조사결과 허위로 밝혀지는 경우 취득세를 추징하는 내용 등도 함께 시행된다.

□ 고규창 행정안전부 지방재정경제실장은 “이번 취득세 제도 개선으로 조세형평성이 제고되고, 공정한 부동산 거래질서가 확립되길 바란다. 앞으로도 주민이 신뢰할 수 있는 지방세정을 구현하기 위해 더욱 노력하겠다.”고 밝혔다.

왜 6~9억원 구간만 세율을 바꾸는지?

○ 현행 취득세율의 문턱효과는 6억원과 9억원에서 발생하므로 해당 구간의 세율을 세분화함
- 9억원 초과 구간까지 세율을 세분화하는 경우 세율인상이 불가피하므로, 현행 최고세율을 유지함

세율 계산법이 복잡해서 일반국민들이 쉽게 알기 어려운데?

○ 가격별 세율표 제공과 안내 등으로 납세자 불편을 최소화하겠음
○ '위택스' 홈페이지, '스마트 위택스' 앱 및 각종 부동산 관련 앱을 통해서 개정된 세율에 따른 취득세를 계산해볼 수 있고, 부동산 포털에서도 취득세를 확인할 수 있도록 준비중임

7.5~9억원 구간만 세율을 인상하는 것은 불형평한 것 아닌지?

○ 현행 세율은 취득가액이 9억원에서 조금만 증가해도 취득세가 900만원 이상 증가하는 불합리한 점이 있으므로, 문턱효과를 제거함으로써 형평성을 제고함

<1세대 4주택 취득세율 관련>

「지방세법」 시행일 전에 계약한 주택도 적용되는지?

- 「지방세법」 시행일 전에 계약한 주택도 적용되는지?
○ 「지방세법 시행령」개정안이 입법예고 되기 전인 2019년 12월 3일까지 계약한 주택을 2020년 3월 31일까지(공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지) 취득(잔금지급일)하는 경우는 종전 세율(1~3%) 적용함
※ 법률에는 경과조치가 없으나, 납세자 신뢰보호를 위해 시행령에서 경과조치를 규정하였으므로 시행령 입법예고일을 기준으로 함

1세대의 범위는?

○ 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표*에 함께 기재된 가족
- 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함
* 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표

취업하여 소득이 있는 자녀도 1세대에 포함되는지?

○ 해당 자녀가 미혼이고 30세 미만이라면 1세대에 포함
- 이는 취득세 1가구 1주택 상속 특례세율 적용 및 주민세 균등분 부과기준과 동일함

부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은?

○ 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함
- 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정함

동시에 복수의 주택을 취득하는 경우 적용방식은?

○ 동시에 복수의 주택을 취득하는 경우, 취득 순서는 납세자의 선택에 따르는 것으로 봄
- 예를 들어 2주택 소유 세대가 추가로 3개 주택을 동시에 취득하는 경우, 납세자가 선택하는 1개 주택은 3번째 주택으로 보아 주택 유상거래 취득세율(1~3%)을 적용하고, 나머지 2개 주택은 4번째, 5번째 주택으로 보아 4% 세율 적용함

등록 임대주택도 주택수에 포함되는지?

○ 등록 임대주택도 주택수에 포함

정부가 임대주택 등록을 유도해왔고, 임대등록시 4~8년간 처분 제한 조건도 있는데, 갑자기 세율을 올리는 것은 정책간 모순 아닌지?

○ 정부가 임대 ‘등록’을 활성화하려는 것은 전세 등 안정적이고 양성화된 서민 주거공급을 확대하려는 것이지
- 다주택자의 주택소유 자체를 지원하여 소유집중을 강화하려는 것이 아니므로, 개정 법률 적용대상에서 제외할 이유가 없음
※ 4주택 이상 소유 가구 31만 가구(’18년 기준), 등록 임대사업자 47만명(’19.11월 기준)
○ 임대 등록자에 대해서는 재산세 감면(50~100%) 및 종부세 합산배제, 분리과세되는 임대소득에 대한 소득세 필요경비 공제율 등 우대, 1세대 3주택에 대한 양도소득세 중과 배제 등의 혜택이 이미 제공되고 있음

주거용 오피스텔도 주택수에 포함되는지?

○ 주거용 오피스텔은 현재도 주택 유상거래 특례세율(1~3%) 적용대상 주택이 아니므로 일반 세율(4%)이 적용되고 있으며, 주택수에서도 제외됨

재건축 등이 진행되는 경우나 분양권, 입주권도 주택수에 포함되는지?

○ 「지방세법」제11조제1항제8호에 따른 주택이 아니므로 주택수에서 제외됨
- 다만, 분양권, 입주권은 주택 취득시점*에 주택으로 산정됨
* (임시)사용승인 받고 잔금지급 또는 잔금지급하고 등기하는 때
※ 재건축 중 토지만 있는 경우는 ‘주택’ 부속토지가 아닌 일반 ‘토지’임

상속, 증여로 취득하는 경우에도 적용되는지?

○ 상속 등 무상승계취득은 별도의 세율체계가 적용됨
※ (주택 무상승계취득세율) 상속 2.8%, 그 외(증여 포함) 3.5%
- 다만, 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 주택은 주택수에 포함

법인도 적용되는지?

○ 법인은 세대 개념이 없으므로 비적용함

1인 법인 설립 등으로 세금 회피를 조장할 우려가 있지 않은지?

○ 법인 설립을 모두 탈세 목적으로 볼 수 없음
- 법인사업자는 법인 대표의 소득세와 법인의 법인세를 납부해야 하고, 회계장부 기장의무가 생기며, 양도소득 장기보유공제, 소규모(2천만원 이하) 임대사업에 대한 소득세 분리과세, 부가가치세 간이과세 등을 적용 받을 수 없는 점 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 취득세 회피를 위해 모두가 법인을 설립할 것이라고 보기는 어려움
- 오히려 회계장부 기장의무가 발생하여 매매·임대 거래가 투명해지는 등 긍정적인 측면도 있음

4주택자의 경우 6억원 이하 주택의 세율 상승폭(1⇒4%, 3%p↑)이 가장 높은 것은 불형평한 것 아닌지?

○ 그간 주택 유상거래 특례세율(1~3%)을 적용한 것은 서민 주거안정 지원을 위한 것임
○ 다주택자의 경우 담세력을 고려할 때 세율인하 혜택을 지속하는 것은 주택 소유 격차를 확대하여 서민 주택난을 가중할 우려가 있고, 조세형평성을 저해하는 등 입법 취지에 배치된다는 지적이 계속되어 과도한 혜택을 정상화하는 것이므로,
- 주택 실소유자에 대한 형평성을 제고하는 것임

<허위신고 추징 관련>

허위신고로 취득세가 추징되는 것은 어떤 경우인지?

○ 부동산 실거래신고 후 신고필증을 받아 취득세 신고를 하였으나, 이후 세무서장 등이 양도소득세 등 신고를 받거나 세무조사하여 지자체에 통보한 자료나 부동산 실거래신고 조사 결과 취득가액이 더 높은 금액으로 확인되는 경우 취득세가 추징됨- 이 때 신고가격 차액에 대한 취득세와 신고·납부불성실가산세가 추징됨

부동산 실거래 신고필증을 적법하게 받은 경우에도 추후 허위신고로 밝혀질 수 있는지?

○ 실거래신고 신고필증은 신고한 거래가격이 사실인지에 대한 구체적 조사없이 가액이 일정 범위 내에 있는 경우 적정한 것으로 보아* 발급하므로,
* 「부동산거래신고 등에 관한 법률」3에 따라 신고관청은 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급해야 하고(제4항), 신고필증을 받으면 검인받은 것으로 간주(제5항)
- 신고필증을 받았다고 하더라도 실제 거래액과 신고액이 다를 수 있으며, 조사 등을 통해 실제 거래액이 밝혀질 수 있음

취득세를 적법하게 신고한 후 조사결과에 따라 과세표준이 변경될 수 있다면 납세자에 대한 신뢰보호원칙이 훼손되지 않는지?

○ 취득세는 신고납부방식의 조세로서 원칙적으로 납세자의 신고를 성실한 것으로 간주하지만,
- 조세 면탈을 위해 허위신고한 것이 확인되는 경우에는 해당 납세자의 신고행위에 보호 가치있는 신뢰가 있다고 보기 어렵고,
- 객관적 증빙자료로 확인된 실제 과세표준에 근거하여 과세하는 것이 과세형평성 측면에서 타당함

※ 6~9억원 구간 주택 유상거래 취득세율표 (3주택 이하)